شهرک بهارنارنج

بسمه تعالی

اساس نامه شهرک بهار نارنج

باشد که در راستای تحقق هدف­های اصلی این همکاری گام های اساسی برداشته شود.

«فصل اول»

کلیات و تعاریف

ماده 1- نام مجتمع؛ عبارتند از مجتمع ویلایی بهارنارنج که در این اساسنامه شهرک نامیده می شود.

ماده 2- محل مجتمع؛ واقع در استان مازندران- جاده اوجی اباد، روستای فرامده نسیم دو .

ماده 3- موضوع فعالیت؛ تصدی، نظارت، مراقبت، محافظت و انسجام مجموعه ای از عملیات خدماتی، اداری، حقوقی و زیباسازی نسبت به کلیه تأسیسات، محدثات، مشاعات و واحدهای ساختمانی اعم از اختصاصی و اشتراکی که در محدوده مجتمع بهارنارنج احداث شده و می شود و نیز حفظ حقوق مالکان اعم از تثبیت مالکیت رسمی و قانونی آن ها از طریق تسهیل در اخذ سند مالکیت از اداره ثبت اسناد و املاک شهرستان و هماهنگی با شورای روستا و دهیار محترم روستا می باشد.

«فصل دوم»

ماده 4- ارکان تصمیم گیری مجتمع

الف) مجامع عمومی

ب)هیأت مدیره

ماده 5- مجمع عمومی عالی ترین نهاد تصمیم گیری درخصوص اداره مجتمع می باشد.

ماده 6- مجمع عمومی از اجتماع مالکین یا نمایندگان واحدهای مجتمع تشکیل می گردد، درصورت تعدد مالکین یک واحد تمام آنها یک نفر به مجمع معرفی می نمایند.

ماده 7- مجمع عمومی عادی سالی یک بار، در سه ماهه اول سال و در محلی که هیأت مدیره مناسب بداند تشکیل جلسه می دهد. ریاست مجمع در هر سال با رییس هیأت مدیره مجتمع خواهد بود.

ماده 8- در صورت لزوم مجمع عمومی به طور فوق العاده به دعوت هیأت مدیره و یا درخواست حداقل یک سوم از مالکین تشکیل خواهد شد.

ماده 9- در جلسات مجمع عمومی به طور فوق العاده فقط موضوع یا موضوعاتی که سبب تشکیل مجمع عمومی شده و قابل رسیدگی خواهد بود.

ماده 10- دعوت اعضا برای تشکیل مجامع عمومی با ذکر دستور جلسه با امضای رییس مجمع عمومی یا رییس هیأت مدیره یا هر دو بر حسب مورد از طریق نصب آگهی دعوت در تابلوی اعلانات شهرک و یا ارسال پیامک دعوت از طریق تلفن همراه انجام خواهد شد.

ماده 11- نشانی مالکان محل ملک مالک در شهرک است مگر آن که نشانی ویژه ی را کتباً به هیأت مدیره اعلام نموده باشند.

ماده12- تاریخ تشکیل مجامع عمومی حداقل ده روز قبل از موعد تشکیل تعیین و اعلام می شود.

ماده 13- رسمیت جلسات مجامع عمومی موکول به حضور بیش از نصف مالکان واحدهای مسکونی (نصف بعلاوه یک) است. در صورت عدم حصول اکثریت برای بار دوم به ترتیب مقرر در ماده 10 با ذکر عبارت(نوبت دوم) دعوت مجدد برای تشکیل مجمع عمومی به عمل خواهد آمد. جلسه اخیر با حضور هر چند نفر از مالکان رسمیت خواهد داشت به ترتیبی که فاصله بین نوبت اول و دوم از 25 روز تجاوز ننماید.

ماده 14- مالکین می توانند به شخص دیگری برای حضور در مجمع عمومی نمایندگی اعطا نمایند.

تبصره1) هر یک از زوجین(مالکان) می تواند در غیاب یکدیگر در مجامع عمومی شرکت نمایند.

تبصره2) هر یک از اشخاص شرکت کننده در مجامع عمومی علاوه بر رای خود نمی تواند بیش از یک نمایندگی با وکالتنامه رسمی داشته باشد.

«فصل سوم»

«فصل سوم»

وظایف و اختیارات مجمع عمومی

ماده 15- وظایف و اختیارات مجمع عمومی عادی به قرار ذیل است:

الف) انتخاب هیأت مدیره متشکل از 5 نفر و رسیدگی به عملکرد آنها.

ب) اتخاذ تصمیم نسبت به اداره امور ساختمان ها و ویلاها.

ج) تصویب گزارش مربوط به درآمد و عملکرد هزینه های انجام شده.

د) اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ و نگهداری شهرک .

ه) تفویض اختیار به هیأت مدیره به منظور انعقاد قراردادهای لازم برای اداره شهرک.

و) اتخاذ تصمیمات مهم نسبت به نگهداری و اداره امور شهرک، نصب و بهره برداری و تجهیزات د رقیمت مشاعات شهرک به منظور تأمین آسایش و نیز حفظ امنیت شهرک و تعیین شارژ ماهیانه هر یک از واحد ها.

ز) انجام تغییر و اصلاحات لازم در اساسنامه در چارچوب قانون و تصویب آن.

«فصل چهارم»

هیأت مدیره

ماده 16- اعضا هیأت مدیره مرکب از پنج نفر مدیر و یک نفر بازرس می باشد.

ماده 17- شرکت در انتخابات هیأت مدیره الزامی و برای کلیه مالکان امکان پذیر خواهد بود.

ماده 18- هیأت مدیره در اولین جلسه با رای اکثریت هیات مدیره، یک نفر را به سمت رییس و یک نفر را به سمت نائب ریس و یک نفر حسابدار انتخاب می نماید.

ماده 19- دعوت و اداره جلسات هیأت مدیره با رییس هیأت مدیره است و در غیاب او با نائب رییس و تنظیم صورتجلسات و ابلاغ آن ها به مدیر شهرک با دبیر و نگهداری حساب ها و نظارت بر هزینه ها و درآمدها نیز با حسابدار است.

ماده 20- هیأت مدیره مکلف است حداقل هر سی روز یکبار جلسات عادی خود را برای رسیدگی به امور شهرک تشکیل دهد و نسبت به انجام امور رفاهی خدماتی و ... با حسب درخواست ریاست هیات مدیره شهرک و یا پیشنهاد ساکنین اخذ تصمیم نماید.

ماده 21- جلسات هیأت مدیره با اعلان قبلی وحضور حداقل 4 نفر رسمیت خواهد یافت و تصمیمات با رای اکثریت قابل اجراست.

ماده22- تصمیمات هیأت مدیره توسط منشی در دفتر مخصوص ثبت و پس از امضای حاضرین در جلسه در دفتر شهرک حفظ و نگهداری می شود و تصویر صورتجلسه در تابلوی اعلانات جهت اطلاع عموم نصب خواهد شد .

ماده 23- خدمت در هیأت مدیره افتخاری و رایگان است.

ماده24- اعضای هیأت مدیره موظفند در کلیه جلسات هیأت مدیره شرکت نمایند، در صورتی که هر یک از اعضا هیأت مدیره غیبت های متوالی داشته باشدو در جلسات حضور نیابد، مستعفی شناخته شده و رییس هیأت مدیره موظف است فوراً نسبت به دعوت از اعضا علی البدل اقدام نماید.

اختیارات هیأت مدیره

ماده 25- وظایف و اختیارات هیأت مدیره عبارت است از :

الف) هیأت مدیره نماینده قانونی شهرک است و در تمام امور شهرک به جز آن چه در صلاحیت مجامع عمومی و قانونی است مکلف به اقدام و تصمیم گیری است.

ب) اجرای مصوبات مجمع سالیانه

ج) اداره شهرک و تأسیسات و متعلقات مشاع شهرک.

د) انجام داوری بر اساس قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن در مورد اختلاف حادث بین مالکین در مورد استفاده از مشاعات یا همزیستی عمومی ساکنان شهرک.

ه) تصمیم گیری در مورد مخارج مشاعات و نحوه اخذ آن و یا میزان پیش دریافت و تعیین شارژ ماهیانه.

ماده 26- هیات مدیره مکلف است برای حفظ و نگهداری شهرک و همچنین تنظیف قسمت های مشترک و انجام سایر امور مورد نیاز بر اساس تصویب مجمع، نسبت به استخدام و به کار گیری نگهبان و سرایدار اقدام نماید.

ماده 27- انعقاد قرارداد سالیانه، اخراج ، تنبیه و تشویق سرایدار /نگهبان در اختیارهیات مدیره بوده و ایشان مکلف به رعایت دستورات مدیران خواهد بود.

ماده28 - هیات مدیره مکلف است نسبت به وصول شارژ ماهیانه ( هزینه های مشترک) و هزینه های مقطعی بر اساس تصویب مجمع اقدام نموده و در قبال دریافت هزینه ها رسید ارائه نماید.

ماده 29- حسابدار مجتمع مکلف است صورت مخارج و درآمدهای ساختمان ها و ویلاها را تنظیم و نگهداری نموده و تراز مالی مخارج و درآمدهای سالانه ( حتی المقدور با ارائه فاکتور) را در پایان سال در مجمع عمومی ارائه نماید.

ماده30- هیات مدیره مکلف است هر سال در مقاطع مناسب فصلی از طریق پیمانکار ذیصلاح حقیقی یا حقوقی نسبت به ساماندهی باغچه ها و فضای سبز مشاع شهرک اقدام نماید..

ماده 31- هیات مدیره مکلف است نسبت به پرداخت هزینه های مشاع شهرک نظیر آب، برق، گاز، حقوق نگهبانی و ... اقدام نماید. همچنین خریداری اقلام مصرفی مشاعات شهرک نظیر لامپ روشنایی چراغ برق و غیره از محل درآمد شارژ ماهانه به عهده هیات مدیره است.

ماده 32- وظایف مدیران صرفاً محدود به موارد مندرج در این اساس نامه و مصوبات مجمع خواهد بود. هریک از ساکنین و مالکین نیز به نوبه خود همکاری لازم جهت حفظ و نگهداری شهرک اجرای مقررات و تعامل با مدیران را خواهند داشت.

«فصل پنجم»

هزینه های مشترک

ماده 26- جهت پرداخت هزینه های عمومی که در این فصل مشخص خواهد شد هرساله مبلغی توسط مجمع عمومی تعیین می گررد.

ماده 27- کلیه ساکنین مکلف خواهند بود شارژ ماهیانه را بر اساس مصوبه مجمع حداکثر تا پانزدهم هر ماه مستقیماً به حساب اعلانی هیات مدیره شهرک واریز نمایند ورسید مربوطه را حفظ نمایند.

ماده 28- پرداخت شارژ مشمول تمامی واحدهای شهرک بر مبنای صد درصد و کسانی که دارای قطعه زمین می باشد پنجاه درصد شارژ اعلانی خواهد بود و عدم سکونت در واحدها دلیلی بر عدم پرداخت شارژ نمی باشد و ملزم به پرداخت کامل شارژ می باشند .

ماده 29- از محل شارژ ساختمان ها و ویلاها هزینه های زیر قابل پرداخت خواهد بود.

الف) هزینه های مرتبط با سرایدار/ نگهبان بر اساس مصوبه مجمع ( حقوق نگهبان و یارانه مصرف ساختمان

سرایداری)

ب) هزینه گل کاری و نگهداری باغچه ها و فضای سبز شهرک

ج) هزینه لوازم مصرفی و لوازم روشنایی و سایر لوازم عمومی شهرک

د) سایر هزینه های ضروری به تشخیص مدیران ر یا تصویب مجمع هیات مدیره

ماده 30- چنانچه خسارتی به اموال عمومی شهرک ، (محوطه مشاع وتیرچراغ برق یا لوله های اب و شیرهای گاز ..)از جانب هر یک از ساکنین یا بستگان آنها وارد شود، آن واحد شخصاً مکلف به جبران خسارت بر اساس تصمیم هیات مدیره خواهد بود.

ماده 31- چنانچه به موجب اجاره نامه یا قرارداد خصوصی پرداخت هزینه های مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن استنکاف نماید، مستأجر می تواند از محل مال الاجاره هزینه های مزبور را پرداخت کند و در صورتی که پرداخت هزینه های جاری مشترک( شارژ ) به عهده استفاده کننده باشد و از پرداخت استنکاف کند مدیر می تواند علاوه بر مراجعه به استفاده کننده به مالک اصلی نیز مراجعه نماید و مالک محق خواهد بود از محل ودیعه نسبت به پرداخت شارژ اقدام نماید.

ماده 32- هنگام تخلیه ملک توسط مستاجر یا مالک برگه تسویه حساب شارژ واحد نیز باید از مدیر شهرک اخذ گردد بنابر این هرگونه اسباب کشی با مجوز هیات مدیره و اجازه نگهبان می باشد .

ماده 33- از آنجا که علاوه بر هزینه های جاری برخی از هزینه های عمرانی و سرمایه ای نیز از محل شارژ انجام می شود، نحوه تسویه حساب این هزینه ها فیمابین مالکین و مستأجرین بر عهده ایشان بوده و هیات مدیره تعهدی در این خصوص ندارد.

ماده 34 – بابت انشعاب کنتور فرعی اب مالک موظف به پرداخت مبلغ سه میلیون ریال به حساب هیات مدیره می باشد که ان صرف هزینه عمرانی محوطه و مشاعات عمومی خواهد شد.

تبصره 1) با توجه به انکه هیات مدیره و حسابدار اب بها موظف به پرداخت اب بها در راس موعد به سازمان اب می باشند مالک موظف به پرداخت مبلغ یک میلیون ریال بابت تن خواه اب مصرفی نزد مدیر مسئول اب می باشد و با پایان تن خواه اب مالک موظف به پرداخت اب بهای اعلانی می باشد .

ماده 35 – با توجه به اینکه کنتور اب اصلی معیار پرداخت اب بها مالکین به سازمان اب می باشد کلیه مالکین کنتور فرعی اب علاوه بر پرداخت اب بهای مصرفی موظف به پرداخت مالیات قبض اب و همچنین هزینه حفاری و تعمیر لوله اب اصلی و هدر رفت اب ان طبق قبض ان دوره سازمان اب بر مبنای درصد مصرف کنتور فرعی درهر مترمکعب می باشند .

تبصره1) در صورت عدم همکاری مالک کنتور فرعی اب و عدم پرداخت صورت حساب اب بها بیش از دونوبت هیات مدیره مجاز به قطع اتصال کنتور فرعی به لوله اصلی می باشد و نصب مجدد منوط به تصویه صورت حساب بعضافه اجرت و هزینه های مربوطه می باشد .

تبصره 2 ) هر گونه حفاری شکست لوله اصلی اب با تائید هیات مدیره وحسابدار مسئول اب و نگهبان با اطمینان از نشت اب می باشد .

تبصره3) اگر عامل شکست لوله اب طبق ماده 30 مشخص و بر اثر کارهای عمرانی واحدی مشخص باشد واحد مذکور باید تقبل کل هزینه شکست لوله و اب مازاد ان دوره قبض را پرداخت نماید.

«فصل ششم»

سایر موارد

ماده 34- اجرای این مقررات برای تمامی ساکنین و مالکین الزامی است.

ماده 35- مالک جدید تا زمان تشکیل مجمع عمومی آینده موظف است تصمیمات مجامع قبلی و هیأت مدیره حاضر را بپذیرد اعم از آن که با آن ها مخالف باشد. مالک جدید در مجمع آینده حاضر شده و در تصمیم گیری ها وارد خواهد شد.

ماده 36- هرگاه مالکی واحد خود را به اجاره بسپارد باید مراتب را به مدیر شهرک اطلاع داده و مستأجر را معرفی نماید. از زمان اجاره هزینه های جاری مشاعات را مستأجر خواهد پرداخت ولیکن طرف اصلی هیأت مدیره مالک واحد می باشد که مسئول نهایی است.

ماده 37- با توجه به اینکه کلیه مالکین با پرداخت سرانه در انشعاب گاز و برق و تکمیل ساختمان نگهبانی و یا محوطه مشارکت داشته اند و تعدادی معدود از مالکین زمین به علل شخصی از واریز ان خود داری نموده اند هیات مدیره موظف به دریافت مبلغ فوق از انان در اولین فرصت (با ممانعت از فروش ملک یا مراجعه مالک و یا نصب علمک گاز و انشعاب برق و اب) با اقدام قانونی و احقاق حقوق مالکین شهرک خواهد بود.

ماده 38- هر مورد یا مطلبی که در این اساس نامه از آن ذکر نگردیده است، قوانین جاری کشور در ارتباط با شهرک های ویلایی و یا قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن ها و الحاقات و اصلاحات بعدی و نیز رویه ها و نظرات کارشناسی قوه قضاییه حاکم خواهد بود.

این اساس نامه در 6 فصل، 38 ماده و 3 تبصره در اولین مجمع عمومی که در تاریخ 1394/00/00 در تهران ، پارک اندیشه، تشکیل گردید به تصویب اعضا رسید.